La transformación de una elegante torre de oficinas revestida de granito en el borde de la autopista 110 hacia los apartamentos de lujo está a punto de comenzar, y el desarrollador Garrett Lee cree que el edificio de casi 40 años puede ser competitivo con las viviendas de lujo mucho más nuevas del centro de LA.
Una maqueta de un apartamento reunido en la Torre de Cuidados de La 7th Street revela techos altos, ventanas altas y vistas radicales de la ciudad que hablan del atractivo de la vida urbana.
También podría ser un presagio de lo que será de otras torres de oficina elegantes.
Con el mercado de alquiler de la oficina del centro de la ciudad sumido en altas vacantes y una caída de valores, las partes interesadas claman por un mayor apoyo de la ciudad para convertir los altos elevados en viviendas que ayudarían a abordar la persistente escasez de viviendas de la ciudad.
Entre los objetivos sugeridos para la conversión se encuentran las torres de distrito financieras de élite que comandaron las alquileres principales antes de que las oficinas sean cerradas por las órdenes de permanencia en el hogar de la pandemia de 19, dejando a muchos edificios más de un tercio vacantes.
Maqueta de un apartamento dentro de una torre de oficinas de la década de 1980 en 1055 W. 7th St. en Los Ángeles que se convertirá en vivienda.
(Eddie Shih / E22 Studios)
Según un nuevo estudio encargado por un nuevo estudio encargado por la Asociación Central de la Ciudad Central de Central Assn, no podría ser que algunos de ellos puedan ser financieramente catastróficos para los contribuyentes. de Los Ángeles, un grupo de defensa comercial del centro que dice que la ciudad debería considerar dar a los desarrolladores incentivos financieros para convertir sus edificios.
Los valores de la oficina han caído dramáticamente en las ventas recientes, y muchos propietarios buscan reevaluación pública de sus edificios con la esperanza de reducir sus impuestos a la propiedad. Cuando se reducen los valores evaluados de los edificios, también lo son los impuestos recaudados por el condado y se comparten con la ciudad, los distritos escolares y otras entidades públicas.
«Es probable que la disminución de los valores evaluados se traduzca en pérdidas significativas en los ingresos del fondo general» para la ciudad, según el informe de Bae Urban Economics, una firma de consultoría inmobiliaria de Berkeley.
Los esfuerzos para crear un segundo acto para las torres de oficinas infrautilizadas que fueron el apogeo del prestigio corporativo hace una generación son parte de un drama más grande que se desarrolla en un centro financiero que ha perdido gran parte de su brillo en los años transcurridos desde que comenzó la pandemia.
Los restaurantes y las tiendas han luchado con la partida de muchos trabajadores, mientras que la falta de vivienda y la sensación de que las aceras no están seguras han aumentado y han ayudado a la partida de algunos inquilinos de la oficina.
El centro de Los Ángeles tiene 54 edificios de oficinas que tienen un riesgo inmediato de devaluación y podrían resultar en casi $ 70 mil millones en el valor perdido en los próximos 10 años, según el informe, creando una pérdida potencial de $ 353 millones en ingresos por impuestos a la propiedad.
Los edificios potencialmente tendrían más valor como apartamentos o condominios y podrían hacer una mella en las pérdidas fiscales esperadas. La conversión de solo 10 grandes edificios de oficinas a la vivienda aumentaría su valor de propiedad tasado combinado durante una década en $ 12 mil millones, agregando $ 46 millones en ingresos fiscales y creando más de 3,800 unidades residenciales, según el informe.
Mientras tanto, la demanda de viviendas en el centro de Los Ángeles se ha mantenido estable incluso cuando la necesidad de oficinas ha disminuido. La ocupación en los apartamentos ha permanecido alrededor del 90% durante más de un año, ligeramente más alto que el nivel antes de la pandemia. Y a diferencia de la mayoría de los vecindarios del condado de Los Ángeles, el centro de la ciudad ha visto un auge de la construcción de viviendas monumentales en los últimos años.
En la última década, el 22% de las nuevas viviendas en la ciudad ha sido construida en el centro, donde las políticas de planificación de la ciudad fomentan el desarrollo denso, según el Distrito de Mejoramiento Comercial de la Alianza DTLA.
Sin duda, el centro de la ciudad conservará su identidad como un centro de negocios de cuello blanco incluso a medida que crece su componente de vivienda. Con 56.5 millones de pies cuadrados, el centro es uno de los mercados de oficinas más grandes del país y es un importante motor económico para la ciudad, dijo Nella McOSker, presidenta de Central City Assn.
Los líderes empresariales en la asociación continuarán apoyando los esfuerzos para rellenar edificios de oficinas con trabajadores, dijo, incluso cuando fomentan la conversión de algunos edificios a vivienda.
La gente camina por la Torre 777 en la calle South Figueroa en el centro de Los Ángeles el miércoles.
(Todos J. Schaben / Los Angeles Times)
«No estamos renunciando a la gente que ingresan a la oficina en grandes cantidades», dijo McOSker, «pero debemos evolucionar siempre».
El informe de BAE Urban Economics no identifica los 10 edificios utilizados para calcular los efectos financieros de convertirlos en vivienda, pero las discusiones anteriores de los candidatos principales han incluido algunas de las torres más prominentes del horizonte de la ciudad que se construyeron en la última parte del siglo XX.
Entre ellos se encuentran 777 Tower y Union Bank Plaza, tanto en la calle Figueroa como en la Torre de la Compañía de Gas al pie de Bunker Hill, cerca de Pershing Square.
La lista de candidatos de conversión es confidencial porque publicitarlos podría «poner una letra escarlata alrededor de su cuello» cuando la mayoría son «en realidad muy buenos edificios de oficinas», dijo John Adams, director gerente de Gensler. La firma de arquitectura seleccionó posibles candidatos para la conversión, que recientemente se han enfrentado a estrías financieras y baja ocupación.
La Torre de la Compañía de Gas se vendió al condado de Los Ángeles el año pasado por aproximadamente $ 200 millones, una fuerte caída de su valoración de $ 632 millones en 2020. La torre 777 se negoció hace un año por $ 120 millones, una caída del 70% de su precio de venta de 2013, según el proveedor de datos inmobiliarios.
Union Bank Plaza, una torre de 40 pisos completada en 1967, es un candidato atractivo en parte porque tiene un complejo minorista en la base que sería un buen servicio para los residentes y los inquilinos de oficinas, dijo Adams.
La torre 777 de 55 pisos, completada en 1991, fue diseñada por el arquitecto César Pelli, quien diseñó algunos de los edificios más altos del mundo, incluidas las torres de Petronas en Kuala Lumpur, Malasia. Parte de su atractivo es que tiene bancos de ascensores separados para diferentes niveles de pisos, dijo Adams, lo que podría facilitar la convertir algunos pisos a vivienda, mientras que otros permanecen en las oficinas. Con renovaciones, los residentes podrían tener una entrada de lobby separada de los trabajadores de oficina.
Muchos edificios de oficinas de principios del siglo XX en el centro ya se han convertido en apartamentos y hoteles, pero los defensores de la vivienda ahora están mirando la nueva generación de torres que dominaron el mercado de oficinas en las últimas tres décadas.
Entre ellos hay candidatos maduros para convertirse en residencias, construidas principalmente desde la década de 1970 hasta la década de 1990, dijo Adams.
Dijo que su «estética de vidrio y marache» es visualmente atractivo, dijo, y se construyeron de manera que las pieles exteriores puedan modificarse para incluir balcones y ventanas operables.
«Estas torres son hackables», dijo Adams.
La ciudad está cerca de adoptar un nuevo código de construcción que facilitará a los desarrolladores obtener aprobaciones para convertir las oficinas construidas después de 1975. Un código previo para las conversiones que se centraron en los edificios erigidos antes de ese año, cuando los estándares de construcción eran menos estrictos, condujo a un auge en las conversiones de oficina, apartamentos, condominios y hoteles a principios de la década de 2000.
Los edificios más nuevos, como la Torre LA Care, son «noche y día» más atractivos para convertirse en viviendas que la compañía de edificios de mediados de siglo Lee, Jamison Properties, se ha convertido en el pasado, dijo.
Los edificios de Clase A del centro tienen sistemas más modernos, como ascensores y servicio eléctrico, y pueden requerir menos actualizaciones para cumplir con los estándares sísmicos que las estructuras más antiguas. La ciudad determinó recientemente que Jamison Properties no necesitaba realizar una modificación estructural de la Torre de Cuidados de LA en 1055 W. 7th St., dijo Lee.
Mientras tanto, los funcionarios del condado de Los Ángeles han declarado que la torre de la compañía de gas es sísmicamente segura, pero están revisando las ofertas para realizar más de $ 230 millones en mejoras proactivas «para garantizar que el edificio funcione de manera óptima en las próximas décadas», dijo un representante.
Una maqueta de un apartamento dentro de una torre de oficinas de la década de 1980 en 1055 W. 7th St. en Los Ángeles que se convertirá en vivienda.
(Eddie Shih / E22 Studios)
El obstáculo más alto para los propietarios privados que consideran convertir un edificio de oficinas en apartamentos o condominios es típicamente financiero; A menudo cuesta más adquirir y convertir un edificio de lo que puede justificarse por los alquileres esperados.
Los líderes de la ciudad deben considerar ofrecer incentivos financieros como los que se encuentran en otras ciudades para cerrar la brecha hacia la rentabilidad, según el informe, citando programas en otros distritos comerciales centrales.
Nueva York, Washington y Boston tienen programas de reducción de impuestos a la propiedad, por ejemplo. San Francisco ofrece exenciones de impuestos de transferencia, y Chicago utiliza el financiamiento de incrementos de impuestos para alentar algunas remodelaciones. En Canadá, Calgary ofrece subvenciones directas.
La Asociación Central de la Ciudad. Quiere que la ciudad considere los incentivos financieros para las conversiones, a pesar de que está experimentando déficit presupuestarios, dijo McOSker. A partir de mayo, la ciudad enfrentó un déficit presupuestario de casi $ 1 mil millones.
McOsker sugirió que la ciudad formara un equipo para centrarse en las conversiones y tal vez hacerlo a una escala «muy fuera del centro de Los Ángeles».
Ayudar a convertir las oficinas no utilizadas en la vivienda es importante para los funcionarios de la ciudad, dijo Rachel Freeman, vic y alcalde de desarrollo económico y empresarial.
«Tenemos una profunda necesidad de más viviendas en todos los niveles de asequibilidad», dijo. «La reutilización adaptativa tiene el potencial de ser una herramienta para ayudar a lograr nuestros objetivos hacia la producción de viviendas y también la revitalización de nuestros centros urbanos centrales».
Los códigos de zonificación y construcción deberían ser «más solidarios» del proceso, dijo, y agregó que la oficina del alcalde también está abierta a la idea de incentivos financieros para los constructores.
Para la vitalidad del centro de la ciudad y otros centros de negocios principales que también enfrentan los valores de la oficina que caen, Freeman dijo: «Hay un costo para no hacer nada».