¿Qué significa “permanente”?

Para las más de 100 personas que aún viven en el extenso complejo de apartamentos Westside Barrington Plaza, un año después de que el propietario intentó desalojarlos, la respuesta de un juez a esa pregunta que pronto se espera es crucial para su futuro.

Gente en alquiler controlado Las propiedades inmobiliarias como Barrington Plaza utilizan protecciones especiales contra el desalojo como una forma de evitar que los inquilinos sean desalojados solo para aumentar el alquiler. Según el Código de la ciudad de Los Ángeles, una razón legalmente permitida para el desalojo es si el propietario “retira permanentemente la unidad de alquiler del uso como propiedad de alquiler”.

En cuanto a Barrington Plaza, los propietarios dicen que ese es exactamente su plan, aunque también reconocen que podrían volver a alquilar las unidades en unos años.

“El término ‘permanentemente’ no significa para siempre”, afirmaron los abogados de la empresa en documentos judiciales.

Ese argumento legal se está escuchando ahora luego de un juicio que comenzó el mes pasado en un tribunal de Santa Mónica. Los abogados de ambas partes presentaron sus argumentos finales a finales de abril y se espera una decisión del juez H.J. Ford III en las próximas semanas.

Los inquilinos y sus defensores ven la demanda como un esfuerzo importante para defender el control de alquileres en Los Ángeles. Si las empresas pueden decir que están retirando permanentemente unidades del mercado de alquiler, desalojando a los inquilinos y luego volviendo a alquilar las unidades, las reglas significan poco o nada, dicen.

Peter Dryer, profesor del Occidental College, dijo que la decisión de tomar la posición de la compañía sería “devastadora para los inquilinos en Los Ángeles, para los inquilinos de todo el estado que tienen viviendas de alquiler”.

Mientras tanto, el propietario Douglas Emmett Inc. ve el caso como una prueba de protección para los propietarios, quienes, según dice, no deberían verse obligados a alquilar unidades que no quieren.

La ley estatal otorga a los inquilinos “un derecho absoluto a salir del mercado de alquiler, lo que significa que el motivo o razón del inquilino para hacerlo es irrelevante”, dijo la compañía en documentos judiciales.

En Barrington, los abogados de la compañía también dicen que hay una razón para desalojar a los inquilinos: después de dos incendios importantes en los últimos años, es necesario instalar rociadores contra incendios y realizar otras actualizaciones de seguridad contra incendios en la propiedad.

En el centro del caso hay dos leyes: la Ley Ellis del estado, que otorga a los propietarios el derecho a salir de los negocios de alquiler, y la Ordenanza de Estabilización de Alquileres de Los Ángeles, que controla los aumentos de alquileres y limita los desalojos de inquilinos en unidades de alquiler estabilizado. y decide cómo se aplicará la Ley Ellis a nivel local.

La Ley Ellis de 1985 ha sido una fuente de frustración para los defensores de los inquilinos durante años. Los defensores dicen que en lugar de proteger a los pequeños propietarios familiares que ya no quieren estar en el negocio del alquiler, las grandes empresas suelen utilizarlo para convertir las propiedades de alquiler en usos rentables.

En julio de 2007, la Ley Ellis ha provocado que se retiren del mercado más de 13.200 unidades de alquiler gestionado en todo Los Ángeles. Información de la ciudad.

Mientras tanto, la ley de la ciudad dice que los propietarios que quieran desalojar a los inquilinos bajo la Ley Ellis deben tener un “plan genuino” para demoler una unidad o eliminar permanentemente la unidad del mercado de alquiler.

Los inquilinos dicen que se está abusando de la ley para que los propietarios puedan remodelar Barrington Plaza y aumentar los alquileres en un vecindario donde los apartamentos tipo estudio se alquilan regularmente por más de $2,000.

Señalan presentaciones y planes que la compañía compartió en los años anteriores a que los avisos de desalojo de las 577 unidades del complejo discutieran mejoras a la propiedad además de los rociadores contra incendios.

Un plan descrito por funcionarios de la compañía en 2020 es “transformar y mejorar el campus durante los próximos años”, incluidas mejoras en el garaje, la piscina, el paisajismo y la fachada exterior, según documentos judiciales.

“Un propietario que desaloja a sus inquilinos en virtud de la Ley Ellis para realizar reparaciones” no está fuera del negocio. Está mejorando sus propiedades para aumentar sus alquileres en el futuro, lo cual es parte del negocio de zamindari”, dijeron los inquilinos en un expediente judicial.

También señalan que el director ejecutivo de la compañía dijo en un correo electrónico antes de que se enviaran los avisos de desalojo que era una “suposición bastante buena” que las unidades de alquiler volverían a estar en línea dentro de 10 años.

En el tribunal, el juez Ford dijo que estaba de acuerdo en que había “pruebas sustanciales” de que la empresa tenía la intención de devolver Barrington Plaza como residencial.

Mientras tanto, los propietarios dicen que si luego vuelven a alquilar los apartamentos, será dentro de la ley.

Argumentan que la Ley Ellis, que no nos da la palabra “permanente”, prevalece sobre una ley municipal que sí la incluye. Y aunque no se haya impedido, la empresa afirma que “permanente” en su aplicación legal a este caso significa “no temporal” o “indefinido”, no siempre.

Señalan disposiciones de la ley que imponen requisitos a los propietarios que vuelven a alquilar una propiedad después de un desalojo según la Ley Ellis.

Por ejemplo, los propietarios que realquilen la propiedad dentro de los cinco años posteriores a dicho desalojo deben primero ofrecer a los inquilinos que fueron desplazados como resultado del desalojo (siempre que los inquilinos hayan indicado por escrito que desean hacerlo) que se les notifique si Las unidades se realquilan. .

Los inquilinos dicen que la disposición nunca estuvo destinada a volver a alquilar, sino a inquilinos desplazados en caso de que ocurriera.

La empresa también dice que el trabajo que están planeando será muy extenso, las unidades esencialmente serán demolidas y lo que se reconstruirá será algo completamente diferente.

La compañía dice que la instalación de los rociadores implica cortar las tres torres hasta convertirlas en “columnas de acero y losas de hormigón”, un trabajo que se estima llevará de tres a cinco años.

El director ejecutivo de la empresa, Jordan Kaplan, testificó en el juicio que esas piezas, tal como están ahora, “ya no existen”.

La plaza fue construida a principios de la década de 1960 sin rociadores contra incendios en un momento en que la ciudad no los necesitaba, y su instalación luego quedó exenta de regulaciones. Pero dos incendios importantes, en 2013 y 2020, en el último de los cuales murió un inquilino, significan que ya no es seguro seguir alquilando apartamentos sin rociadores, dicen los propietarios.

En el año transcurrido desde el anuncio del desalojo, cientos de personas abandonaron Barrington Plaza. Alrededor de 600 unidades estaban ocupadas en la plaza cuando aparecieron los avisos por primera vez. Hoy su número es de poco más de 100 personas.

Los que se quedan se llaman a sí mismos “independientes”. El complejo luce diferente ahora que hace un año, dijo el inquilino Robert Lawrence. A veces puede parecer increíblemente abandonado. Quedan uno o dos inquilinos en algunos pisos. La piscina, que solía estar llena en un día caluroso, ahora suele estar vacía.

Pero también hay cercanía entre los que se quedaron atrás, decididos a luchar contra el éxodo hasta el final, afirmó.

Mientras esperan el veredicto, dijo, “un sentimiento de melancolía se mezcla con solidaridad”.

“Es una combinación de estrés y este nuevo sentido de comunidad, casi de familia”.

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