El presidente de la Junta de la Autoridad de Vivienda del Condado de Aspen-Pitkin, Carson Schmitz, dijo el miércoles que el personal es demasiado indulgente con los propietarios o residentes de viviendas asequibles que violan las reglas de la autoridad sin buscar instrucciones de la junta sobre cómo gestionar su cumplimiento.
“Tenía la impresión de que APCHA estaba cumpliendo con una política escrita, y ese no parece ser el caso”, dijo Schmitz.
Schmitz sugirió que la estructura de la autoridad de vivienda le da a la junta muy poca autoridad sobre las operaciones diarias de APCHA, incluido el cumplimiento. Dijo que esos pensamientos surgen de discusiones con el personal sobre un par de casos de cumplimiento recientes.
Schmitz dijo que recibió quejas de que un propietario violó las reglas de APCHA tres veces en 2023 y 2024 (alquiler con restricción de escritura sin permiso, pago excesivo de alquiler e incumplimiento del inquilino) sin recibir ninguna multa u otra sanción de APCHA. El hombre negó tener conocimiento de la primera presunta violación y negó la segunda y la tercera, dijo Schmitz.
Schmitz dijo que cuando preguntó al personal por qué no impusieron consecuencias al individuo, que no ha sido nombrado, el personal le envió un correo electrónico a Schmitz diciéndole que su decisión de cumplimiento estaba “de acuerdo con la ética declarada públicamente de utilizar herramientas para que las personas cumplan”. Corresponde al uso de herramientas en lugar del castigo.
“Cómo alguien con un historial bien documentado de infringir las reglas puede volver a cumplirlas simplemente prometiendo no volver a hacerlo es un concepto que no entiendo y no está respaldado por las reglas ni por precedentes históricos”, dijo Schmitz.
Los funcionarios de APCHA dijeron al Aspen Daily News que sería necesaria una solicitud de la Ley de Registros Abiertos de Colorado para encontrar el archivo exacto.
Schmitz dijo que en sus siete años en la junta directiva de APCHA, nunca había considerado permitir que violaciones como las de la denuncia fueran reinstauradas sin al menos una multa. Schmitz dijo que se reunió con la administradora de la ciudad de Aspen, Sarah Ott, el 7 de mayo para preguntarle quién estableció la política de condonación. Dijo que no recibió respuesta a esta pregunta.
Schmitz dijo que todo el proceso lo hizo sentir como si “nadie estuviera realmente a cargo”. Dijo que el incidente lo impulsó a cambiar el acuerdo intergubernamental que sirve como documento constitucional de APCHA. Dijo que el personal actuaba con “buenas intenciones”, pero que la estructura de APCHA generaba problemas.
Esta estructura otorga a la junta una función de asesoramiento sobre las operaciones diarias y otorga discreción al administrador de la ciudad y al personal de APCHA en asuntos relacionados con el cumplimiento. La junta establece las políticas y regulaciones de APCHA, pero no participa en su implementación diaria.
Schmitz también dijo que el incidente lo llevó a retractarse de sus comentarios en su columna habitual en el Aspen Daily News. En particular, dijo que quería corregir una declaración de una columna del 21 de marzo que se centraba en el cumplimiento queja por queja.
“Siento que hay cosas en esta columna que necesito regresar y arreglar ahora”, dijo Schmitz. “Tengo un nombre y una reputación que proteger”.
Dijo que no quería llevar el problema a la Junta de Supervisores, pero sentía que tenía que tratar de abordar el problema directamente con el personal de la ciudad y la APCA.
Schmitz pronunció estas palabras en el marco de su declaración preparada y que leyó al comienzo de la reunión del consejo. Schmitz dijo que el personal de APCHA no había visto la declaración antes de que él la leyera, y los miembros de la junta tampoco parecían haberla escuchado.
“Es mucho, es enorme”, dijo a Schmitz Kelly McNicholas Coury, miembro de la junta y comisionado del condado de Pitkin. “Les animo a que compartan (la declaración) para que (los empleados) puedan leerla y pensar en ella”.
APCHA y el personal de la ciudad presentes en la reunión dijeron que están abiertos a realizar cualquier cambio de política que la junta desee, pero argumentaron que APCHA es más proactiva que nunca en sus prácticas de aplicación de la ley. Los funcionarios de APCHA dijeron que las autoridades habían emitido 135 avisos de infracción en los últimos 12 meses, mucho más de lo habitual.
APCHA también evaluó a 78 propietarios de viviendas asequibles en 2023, el 95% de los cuales cumplieron. La autoridad seguirá auditando la totalidad de su cartera de 1.733 unidades en los próximos años.
Sin embargo, según Schmitz, el sistema en línea de APCHA para presentar denuncias sobre infracciones está inactivo desde hace unos siete meses. Las autoridades dijeron que se espera que el sistema vuelva a funcionar esta semana.
Esto llevó a que los denunciantes le enviaran sus quejas directamente por correo electrónico, explicando cómo estuvo involucrado en dicho caso.
Un aviso de infracción es un documento que establece que un inquilino o propietario de una unidad de vivienda asequible ha violado las reglas de la autoridad. APCHA aplica una serie de reglas y regulaciones estrictas con respecto al uso de sus unidades, incluidas reglas relacionadas con los ingresos de los residentes, alquileres mínimos y límites de unidades desocupadas.
APCHA es el programa de vivienda pública más grande y antiguo del país (per cápita), y administra poco más de 3200 unidades de alquiler y propiedad. APCHA reduce los alquileres y los precios de venta en estas unidades para que la fuerza laboral del condado de Pitkin pueda permitirse vivir en un área muy asequible. La Autoridad es una entidad gubernamental multijurisdiccional creada y financiada por la ciudad de Aspen y el condado de Pitkin.
A pesar del aumento reportado en la actividad de cumplimiento, el abogado de APCHA, Tom Smith, señaló que el personal tiene autoridad para hacer cumplir la ley cuando trata con infractores, y esa autoridad depende de los detalles de cada caso. El personal puede optar por no imponer consecuencias graves a cualquier infractor si así lo desea.
Smith comparó la jurisdicción con la aplicación de las leyes de tránsito.
“El guardia de tránsito te dejará ir, esta vez solo te daré una advertencia. El siguiente tipo al que se detiene le dice: “Disculpe, le daré una multa”. Ahora, el tipo que recibe la multa no puede ir a la corte y decir: ‘El otro tipo salió libre, yo tengo que salir'”, dijo Smith.
La subgerente municipal Diane Foster dijo que la discreción del personal de APCHA proviene en parte del lenguaje de la página 55 de las reglas de APCHA, que permite al personal retener multas, ejecuciones hipotecarias u otras acciones punitivas si un infractor avisa con 15 días de anticipación su infracción para corregirla.
Smith advirtió a la junta que no tomara decisiones políticas inverosímiles en un caso del que no lo saben todo. Dijo que sería casi imposible crear una política integral donde la junta pudiera predecir y monitorear cómo los empleados harían cumplir la ley en todas las situaciones.
“No hay una línea clara entre tomar la decisión de hacerlo o no”, dijo Smith. “Creo que es absolutamente importante que el personal y la junta comprendan la política de cumplimiento, pero creo que hay que saber que no se puede hacer una política perfecta”.
Pero esta declaración convenció aún más a Schmitz de la necesidad de cambios estructurales.
“Creo que es un argumento realmente sólido de por qué es necesario cambiar (el acuerdo intergubernamental)”, dijo Schmitz. “Lo que nos dicen esta noche es: ‘Ustedes escribieron el reglamento, alguien decidió que iban a cambiar la forma en que históricamente se ha hecho cumplir la ley, y nadie habló con la junta al respecto, y tengo un gran problema con eso’.
McNicholas Courie se separó de Schmitz, diciendo que los empleados creían que estaban operando dentro de lo que consideraban razonable y seguían las reglas, incluso si había desacuerdos sobre la autoridad.
La administradora de la ciudad, Sarah Ott, dijo a la junta que agradecería tener más claridad sobre cómo el personal debe abordar la discreción en el cumplimiento de la ley.
Los miembros de la junta acordaron programar discusiones sobre la implementación y el acuerdo intergubernamental en la próxima reunión.
Los comentarios de Schmitz se produjeron después de que el Concejo Municipal de Aspen abordara el mismo tema durante su sesión de trabajo el lunes. El concejal Ward Hauenstein, que también forma parte de la junta directiva de APCHA pero no estuvo presente en la reunión del miércoles, preguntó a los miembros del consejo si estaban interesados en cambiar el acuerdo intergubernamental y trasladar las responsabilidades del administrador de la ciudad de las operaciones diarias de APCHA. en coordinación con personal de APCHA). Los miembros del consejo dijeron que están abiertos a la conversación si los miembros de la junta directiva de APCHA se lo plantean.
Ott dijo que APCHA ha centrado deliberadamente a su junta más en la política que en el cumplimiento para evitar que se estanque en audiencias de quejas en curso y otras tareas operativas en curso.
El miembro de la junta Bill Guth se negó a identificar personas específicas, pero dijo que algunos miembros de la junta de APCHA están frustrados por los límites actuales de su autoridad dentro de la organización.
“Creo que necesitamos tener más conversaciones sobre esto”, dijo Guth.
