Los datos gubernamentales publicados el miércoles mostraron que la inflación disminuyó ligeramente en abril, pero se mantuvo relativamente alta. Es poco probable que el último informe mejore el ánimo sombrío que la mayoría de la gente tiene sobre una economía por lo demás sólida.
Aunque en general los ingresos han aumentado más que los precios al consumidor, la inflación general sigue siendo obstinadamente alta. La Oficina de Estadísticas Laborales dijo que cayó un lugar en abril, pero subió un 3,4% respecto al año anterior.
E inesperadamente, el mayor culpable es la vivienda.
La perfecta política de manual de la Reserva Federal de combatir la inflación mediante el aumento de las tasas de interés ha funcionado en muchas partes de la economía. Las tasas de interés más altas han ayudado a frenar los aumentos de los precios al consumidor de bienes como alimentos, gasolina, ropa y automóviles. Hoy, la tasa de inflación de este producto ha caído hasta o incluso por debajo del objetivo del 2% del banco central.
Pero la misma política de la Reserva Federal ha paralizado la vivienda, un sector importante de la economía, y ha socavado los esfuerzos por reducir la inflación en general.
Lo que han hecho las altas tasas de interés es congelar tanto a los propietarios como a los inquilinos, impidiendo que ambos grupos se muden. El efecto fue más fuerte en California, donde la vivienda (lo que los economistas llaman costos de “vivienda”) ya era demasiado cara.
Y, en una compleja cadena de causa y efecto, el hecho de que tanto los propietarios como los inquilinos permanezcan en sus viviendas ha mantenido alta la inflación.
“Dentro de dos años, esperamos que la inflación de la vivienda caiga lo suficiente como para afectar la inflación general. Siempre es decepcionante”, dijo G. Kruger, economista inmobiliario residente en Los Ángeles desde hace mucho tiempo.
“Debido a los altos tipos de interés”, afirmó, “no hay ningún movimiento para comprar casas en régimen de alquiler”. Todo el mundo está estancado: los propietarios con manos doradas, los inquilinos en su mayoría con manos desnudas”.
Para los propietarios de viviendas, la inflación ayuda a que sus viviendas sean más valiosas. Pero vender no es una opción para muchos porque no quieren renunciar a tasas hipotecarias bajas. Hoy en día, la tasa fija promedio a 30 años es más del 7 por ciento. Los altos precios de las viviendas también significan que pueden perder cualquier beneficio que hayan obtenido cuando vendieron la casa que vendieron.
Ni siquiera hay una apariencia de beneficio para los inquilinos: están congelados porque los alquileres han bajado, aunque han aparecido en el mercado muchas nuevas propiedades de alquiler. Según Zillow, el alquiler mensual típico de apartamentos y casas en Los Ángeles era de unos 2.920 dólares, lo que la convierte en una de las zonas menos caras del país.
A medida que más inquilinos se ven obligados a quedarse, hay una gran demanda y vacantes en muchas propiedades de alquiler. Esto tiende a mantener la presión sobre los precios incluso cuando entra en juego una mayor oferta. Los constructores y propietarios también están subiendo los precios de los alquileres para compensar los mayores costos de construcción y mantenimiento.
El mes pasado, el gasto de los consumidores en vivienda representó alrededor del 36% de la canasta de bienes y servicios que componen el índice de precios al consumidor, o IPC, del gobierno.
Las autoridades de la Fed siguen una medida diferente de la inflación, una en la que la vivienda es menos importante para determinar la inflación general. Pero ambos cuentan la misma historia: la inflación de la vivienda es mucho más alta que la de otros bienes y servicios de consumo.
En abril, los precios generales al consumo aumentaron un 0,3% con respecto a marzo y, desestacionalizada, la tasa de inflación anual fue del 3,4%, frente al 3,5% del mes anterior. Aunque se trata de una fuerte caída desde el máximo de 40 años del 9,1% en junio de 2022, la mejora ha sido moderada por la inflación de la vivienda.
Según la Oficina de Estadísticas Laborales, los precios de la vivienda también cayeron ligeramente durante el mes de abril, pero aumentaron un 5,5% respecto al año anterior, en comparación con el 2,2% de todos los demás bienes y servicios combinados.
A principios de este año, los economistas esperaban que nuevas caídas en la inflación general llevarían a la Reserva Federal a iniciar el primero de una serie de recortes de tasas de interés en primavera. Pero ahora, mientras los precios de la vivienda y algunos otros servicios siguen altos, muchos analistas no están tan seguros.
“Simplemente no veo un catalizador para ningún recorte de tasas”, dijo Jack Ablin, director de inversiones de Cresset, una firma de asesoría y gestión de activos. “Tal vez, si tenemos suerte, obtendremos una porción este año”.
La tasa de interés de la Reserva Federal, que afecta las tasas de préstamos para viviendas, automóviles y tarjetas de crédito, está en un máximo de 23 años de alrededor del 5,3%. Dada la importancia de sectores sensibles como la alta tecnología, el entretenimiento y los bienes raíces, las altas tasas de interés se han sentido especialmente duras para la economía de California.
Un resultado es que el crecimiento del empleo en el estado se ha retrasado; La última tasa de desempleo de California, 5,3% en marzo, es la más alta del país. El informe estatal de empleo de abril se publicará el viernes.
Los expertos se mostraron más optimistas acerca de una tasa de inflación más rápida después de ver señales de alquileres más bajos el año pasado. Pero los alquileres promedio han comenzado a aumentar nuevamente en los últimos meses, gracias en parte a un mayor crecimiento de las viviendas de alquiler.
Según Zillow, los alquileres de todos los apartamentos en Estados Unidos aumentaron en promedio un 0,6% en abril y ahora están por debajo de los 2.000 dólares al mes. Se trata de un aumento del 31% desde el comienzo de la pandemia.
En mercados caros como California, los altos precios de las viviendas y las altas tasas hipotecarias han dificultado la propiedad de una vivienda y el sentimiento público sobre la economía ha empeorado, en gran parte por culpa del presidente Biden. Las encuestas muestran que los inquilinos se encuentran entre los menos felices del estado y muchos están considerando mudarse fuera del estado.
Chris Salviati, economista de vivienda de Housing List, que rastrea la nueva actividad de arrendamiento, dijo que los alquileres han caído significativamente desde niveles de dos dígitos, pero no lo suficientemente rápido. “Todavía avanza en la dirección correcta, pero es un declive gradual. Por supuesto, fue frustrante para la gente. “
¿Por qué la inflación inmobiliaria es tan pegajosa?
Un factor es que la mayoría de las personas firman contratos de arrendamiento anuales, por lo que hay un retraso y lleva tiempo cambiar el contrato de arrendamiento. Cuando los precios de las viviendas cayeron durante la Gran Recesión, el componente de vivienda del IPC tardó unos 18 meses en estabilizarse, dijo Chris Rupkey, economista jefe de Fwdbonds, una firma de investigación financiera.
Las cifras del IPC de vivienda también suelen resultar abrumadoras para muchos consumidores. Los datos muestran que los alquileres de residencias privilegiadas en Los Ángeles y el condado de Orange aumentaron un 4,4% en 2022, incluso cuando los precios de todos los demás bienes y servicios aumentaron un 9,3% en general. Desde entonces, la tendencia se ha invertido: la inflación del alquiler y la vivienda ha aumentado mucho más rápido que la de cualquier otra cosa.
Los expertos dicen que el reciente aumento de los alquileres puede deberse en parte a que los propietarios intentan recuperar sus mayores costos, ya que los vientos inflacionarios en contra significan que están pagando más por mantenimiento, servicios públicos y mano de obra.
“Los empleadores están tratando de ponerse al día”, dijo Erica Groschen, economista asociada de la Universidad de Cornell y ex comisionada de la Oficina de Estadísticas Laborales de Estados Unidos, que publica el informe del IPC.
Algunos expertos dicen que una posible respuesta a la inflación inmobiliaria es que la Reserva Federal reduzca las tasas. Si bien puede ser contrario a la intuición que las autoridades tomen medidas de este tipo cuando la economía y el mercado laboral aún son fuertes, bajar las tasas de interés podría generar impulso y también facilitar que los constructores inicien más proyectos, impulsando así la oferta.
Pero el aumento de la demanda de compra de viviendas también podría añadir más impulso a los precios de las viviendas, al menos en el corto plazo, aumentando el riesgo de una burbuja inmobiliaria.
“Para los federales”, dijo Rupkey, “está mal si lo haces y maldito si no lo haces”.
